Vastgoedmakelaars worden ingeschakeld in strijd tegen witwassen

De strijd tegen witwassen wordt steeds meer opgevoerd. Vanaf 1 september 2013 worden ook vastgoedmakelaars mee ingeschakeld. Het reglement dat het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars over deze materie reeds zelf had opgesteld werd bij koninklijk besluit bekrachtigd. De makelaars moeten voortaan hun cliënten identificeren en eventuele onregelmatigheden aan de Cel voor Financiële Informatie (CFI) melden.

Klantenonderzoek moet leiden tot correcte identificatie van de potentiële cliënten

Vanaf 1 september 2013 moeten vastgoedmakelaars vooraleer met een klant in zee te gaan de identiteit van deze klant (en/of diens  lasthebber) vaststellen en verifiëren. Een klant is in deze betekenis zowel de koper als de verkoper van het onroerend goed, en zeker ook de uiteindelijk begunstigde.

De identificatie moet gebeuren:

vóór de potentiële cliënt een gewone cliënt wordt;

voor de cliënt één (of meerdere samenhangende) verrichting(en) doet voor een bedrag van 10.000 EUR of meer;

als de makelaar witwassen of terrorismefinanciering vermoedt;

als de makelaar vermoedt dat de gegevens niet juist zijn of als hij twijfelt dat de geïdentificeerde persoon wel degelijk diegene is die de verrichting wil doen.

Hoe het klantenonderzoek precies moet gebeuren (welke bewijsstukken er nodig zijn) hangt af van de hoedanigheid van de klant: natuurlijk persoon, rechtspersoon, entiteit zonder rechtspersoonlijkheid, een groep cliënten in onverdeeldheid (enkele personen die samen één onroerend goed bezitten, bv. kinderen die samen het huis van hun ouders geërfd hebben).

Er wordt een actievere rol verwacht van de vastgoedmakelaar: als hij twijfelt aan de gegevens die hij heeft gekregen, moet hij de nodige stappen ondernemen om de identiteit van de uiteindelijke begunstigde te kunnen vaststellen. Als hij redenen heeft om aan te nemen dat de foute informatie hem doelbewust werd gegeven om de ware identiteit van de uiteindelijke begunstigde te verbergen, moet de makelaar weigeren een zakelijke relatie met deze persoon aan te gaan en eventueel het voorval aan de CFI melden.

De vastgoedmakelaars moeten deze methode toepassen voor al hun nieuwe cliënten vanaf 1 september 2013. Ook al hun bestaande cliënten (waar ze op 1 september al een 'zakelijke relatie' mee hadden) moeten ze binnen een redelijke termijn - en dat wil zeggen negen maanden - identificeren. Ze hebben dus tot 1 juni 2014 om daarvoor te zorgen.

Het 'cliëntenacceptatiebeleid': met wie een zakelijke relatie aangaan

Iedere cliënt heeft een zeker risicoprofiel. Verschillende elementen spelen daarbij een rol: het type klant (natuurlijk persoon of rechtspersoon), land van afkomst, de aard van de verrichting, ...

De vastgoedmakelaar moet tegen ten laatste 1 juni 2014 een cliëntenacceptatiebeleid uitwerken, aan de hand waarvan kan worden besloten al dan niet een zakelijke relatie aan te gaan met een potentiële cliënt.  Hoe hoger het risicoprofiel van de potentiële klant is, hoe meer voorzorgsmaatregelen de vastgoedmakelaar moet nemen, bv. meer informatie over de klant opzoeken, toestemming vragen aan het hoofd van het kantoor, ...

Bepaalde verrichtingen worden geacht een verhoogd risico in te houden:

verkoop/aankoop van onroerend goed tegen een veel te lage prijs;

grote investeringen door personen die gevestigd zijn in een land dat niet meewerkt aan de internationale strijd tegen het witwassen;

verrichtingen voor politiek prominente personen en hun familieleden die in het buitenland wonen;

verrichtingen met vzw's of buitenlandse non-profitorganisaties.

Wat moet de makelaar verder nog doen?

De juiste identificatie van de cliënten en het opstellen van een cliëntacceptatiebeleid zijn de belangrijkste verplichtingen van het reglement. Daarnaast legt het reglement de makelaars nog enkele andere bijkomende verplichtingen op:

archiveringsplicht: de documenten in verband met de identificatie van de cliënt en de uitgevoerde verrichtingen bijhouden tot vijf jaar na het beëindigen van het contract;

opstellen van een schriftelijk verslag: over iedere risicovolle verrichting (die bijzonder gevoelig is voor witwassen en terrorismefinanciering) moet een verslag worden opgemaakt dat op vraag aan de FOD economie kan worden voorgelegd;

opleiden van het personeel en hen informeren over de reglementering inzake witwassen;

op kantoor een personeelslid als antiwitwasverantwoordelijke aanstellen;

de nodige meldingen doen aan de CFI. Tegenover hun cliënten hebben ze geheimhoudingsplicht: die mogen niet op de hoogte gebracht worden dat de CFI informatie over hen heeft ontvangen en mogelijk een opsporingsonderzoek wegens witwassen zal opstarten;

de controleambtenaren van de FOD Economie en de officieren van de gerechtelijke politie tijdens de (gewone) openingsuren binnen laten om hen toe te staan hun controlebevoegdheden uit te voeren.

Cashbetalingen

Ook cashbetalingen worden steeds meer aan banden gelegd. Tot 31 december 2013 mag een onroerend goed nog gedeeltelijk cash betaald worden, maar slechts ten belope van 10 % van de verkoopprijs. Daarenboven geldt er een absoluut plafond van 5.000 EUR. Dat geldt niet enkel voor de verkoopprijs van het goed, maar ook voor de vergoeding van de makelaar zelf.

Vanaf 1 januari 2014 moet iedere vastgoedtransactie per overschrijving of cheque gebeuren. Inbreuken op deze regel moet de makelaar aan de CFI melden. Het is dan aan de CFI om verder onderzoek te doen naar de verrichtingen.

Nota Bene

Ook andere beroepsgroepen zoals advocaten, notarissen, bedrijfsrevisoren en financiële instellingen hebben gelijkaardige verplichtingen in de strijd tegen witwassen.

Nieuws
| 18.08.2018: Aanvullend pensioen voor kleine ...
Zelfstandigen-natuurlijke personen kunnen voortaan, naast hun vrij aanvullend pensioen voor ...  Lees meer
2 | 08.08.2018: Alarm geblazen bij niet-neerlegging ...
Vennootschappen die geen jaarrekening neerleggen, lopen gevaar in de vorm van strafrechtelijke, ...  Lees meer
3 | 05.08.2018: Waar vindt goederenvervoer plaats voor ...
Een goederenvervoersdienst vindt normaal gezien plaats in het land waarin de ontvanger van de ...  Lees meer
4 | 01.08.2018: Belastingvrij bijklussen ...
Sinds 15 juli kunt u onbelast bijverdienen tot 6.130 euro per jaar, met een maximum van 510,83 euro ...  Lees meer