Plus de temps pour l'adaptation des statuts des appartements en copropriété

La nouvelle loi sur la copropriété est entrée en vigueur le 1er septembre 2010. Et pourtant, de nombreux immeubles à appartements au sein desquels l'un des copropriétaires remplit le rôle de syndic ne savent pas encore comment appliquer les nouvelles obligations. Le législateur leur vient toutefois en aide. L'adaptation de l'acte de base, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur à la nouvelle loi est en effet à nouveau reportée. La nouvelle date est à présent le 1er septembre 2014 au lieu du 1er septembre 2013.

Loi sur la copropriété du 2 juin 2010

Afin de rendre le fonctionnement des appartements plus transparent, une nouvelle loi sur la copropriété a été promulguée en 2010. D'après les estimations, cette loi devrait être applicable à 1.200.000 propriétés. De nombreuses règles proviennent du droit des sociétés. Désormais, l'assemblée générale est présidée par un copropriétaire (et non plus par le syndic). Son mandat (écrit) prend fin après 3 ans (auparavant 5 ans), mais est renouvelable. La décision est prise par l'assemblée générale.  Dans les grandes indivisions (20 lots ou plus), il est à présent possible de créer des " associations partielles " pouvant organiser des réunions séparées. Chaque propriété de 20 lots ou plus (garages et places de parking non compris) doit par ailleurs obligatoirement constituer un " conseil de copropriété ". Ce conseil remplace le conseil de gestion et contrôle le syndic. Toute copropriété doit désigner chaque année un " commissaire aux comptes ", qui surveillera les comptes et la comptabilité du syndic.

Les nouvelles règles de la loi sur la copropriété du 2 juin 2010 doivent être reprises dans l'acte de base existant, le règlement de copropriété et le règlement d'ordre intérieur de chaque immeuble à appartements. Ces trois documents constituent les statuts de l'immeuble. L'adaptation des statuts relève des tâches du syndic. La plupart des immeubles à appartements dans lesquels l'un des copropriétaires assume le rôle de syndic ne savent toutefois pas comment appliquer les obligations. Parfois, ils ne sont pas même au courant de ces nouvelles obligations. Autre point sensible : la question de savoir si la coordination doit se faire devant notaire.

Adaptation des statuts par acte notarié ou sous seing privé ?

L'acte de base reprenant la division juridique de l'immeuble en parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative ne peut être modifié que par acte authentique. L'intervention d'un notaire est dès lors requise, ce qui implique des coûts non négligeables (frais d'honoraires, droits d'enregistrement, etc.).
Le règlement de copropriété peut toutefois être adapté par le biais d'un acte sous-seing privé et ne requiert donc pas l'intervention d'un notaire. Le syndic peut adapter le règlement et le faire approuver par l'assemblée générale. Les adaptations peuvent éventuellement être ratifiées par notaire.
Le règlement d'ordre intérieur reprenant les accords internes du bâtiment, peut être établi ou adapté par le syndic, qui le fera ensuite approuver par l'assemblée générale.
Attention. La loi nouvelle introduit également une obligation de coordination des statuts comme pour les statuts d'une société. L'obligation de coordination constitue une obligation légale personnelle dans le chef du syndic.

Timing

La version adaptée et coordonnée des statuts est importante pour l'ensemble des copropriétaires. L'assemblée générale doit dès lors l'approuver à la majorité absolue. Les copropriétaires doivent tenir chaque année au moins une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété (par exemple toujours entre le 1er et le 15 mai) ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
En 2011, la date-butoir pour les adaptations avait déjà été reportée de  2 ans et fixée au 1er septembre 2013. La date est à présent une nouvelle fois reportée et ce, jusqu'au 1er septembre 2014. Le report de la date-butoir ne deviendra toutefois définitif qu'après publication de la modification de loi au Moniteur belge.

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